売却物件はいったい誰のもの
不動産は高額商品です。一般の人が不動産売却をするために不動産業者に依頼することは、取引の安全性からも当然のことと思います。実際に不動産業者に依頼すると、物件調査、価格査定、そして媒介契約の締結という流れで進んでいきます。
媒介契約には３つの種類あります。それぞれの特長は、
- 一般媒介契約：売主は複数の不動産業者に売却依頼ができる
- 専任媒介契約：売主は契約した不動産業者以外に売却依頼ができないが、売主自ら買主を見つけることができる
- 専属専任媒介契約：売主は契約した不動産業者以外に売却依頼ができず、売主自ら買主を見つけることもできない
ということです。不動産業者から勧められるまま、専任媒介契約を締結するケースが多いのではないかと思います。これにもいろいろ理由がありますが…
契約期間については、一般媒介契約は任意に設定できますが、専任媒介契約、専属専任媒介契約は最長３か月と定められていて自動更新はできません。
私は、この３か月という契約期間を定めている背景には、その期間内に売却がうまくいかなかった場合には、売主に媒介契約の見直し、すなわち不動産業者の見直しをしてもいいですよ、という考えがあると思っています。不動産業者はプロフェッショナルなのですから、売主から自由契約を言い渡されることがあってもそれはそれで仕方ないことだと思うわけです。
ところが不動産の媒介契約に基づく手数料は成功報酬のため、売却が成立しない場合は不動産業者には報酬がまったく入ってきません。ここで他の業者に売主をとられてしまっては、これまでかかった経費を回収することができません。そのため業界内では、業者が営業活動を行って売主に媒介契約を変更させる行為を「抜き行為」としてタブー視し、「他人のお客様には手を出さないように」という暗黙のルールのようなものがあります。
例えば、こんなケースがあります。ある不動産業者が先に購入希望者を見つけて、売主に「自社に媒介契約を変更してくれたらすぐに買主を紹介しますよ」などというケース。それによってその業者は両手の手数料を獲得しようとします。これはやはり悪質な行為だと思います。不動産広告に物件の枝番を表示しないのは、他の業者が直接売主に接触しないための一つの防御策でもあります。結論からすると、両手仲介というものがなくなれば、解決する話なのだと思いますけど。
一方で、一度媒介契約を結んでしまえば、この物件は自社のものと考え、不動産ポータルサイトに広告を載せる以外には特に何ら売却活動もせず、売主からの問い合わせには「そうですね。それでは少し値下げしてみますか」なんていう提案しかしない、というケースも多く見受けられます。値下げしていけばいずれは売れるだろうという感じです。好条件の物件ならともかく、これではなかなか売却が進まないのも無理からぬことです。
売却物件はあくまでも売主のものです。不動産業者からの働きかけで契約を見直すと、抜き行為だ、なんだと言われてしまう可能性がありますが、売主が自ら契約を見直すことは当然の権利であり、保険の見直しと何ら変わらないと思います。
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